ごとう司法書士事務所オフィシャルブログ

2018.06.28更新

サッカーワールドカップが盛り上がっていますが、皆さんはご覧になっておられるでしょうか。

真剣勝負で頑張っている人を見ると、元気をもらいますね。

自分も頑張らなくては。

 

さて、利益相反のお話です。

何かで聞いたことがあるかもしれません。

字のごとく、利益は相反することですが、いったいどういうときにこの問題が発生するのでしょうか。

 

例えば、会社と代表取締役の取引。

会社はそれだけで、ひとつの主体になりえる存在ですから、株主や社長とは別物です。そこで、社長の借金の担保として、会社が所有する不動産を銀行の担保に入れる場合は、利益相反取引になります。この場合は、株主総会等の承認が必要です。

他には、相続の遺産分割で、相続人に親とその子(未成年)がいる場合は、相続人としての立場と子の親権者としての立場があり、利益が相反するので、子に特別代理人を立てる必要があります。また、相続人に成年後見人と成年被後見人がいる場合は、これも相続人としての立場と成年後見人としての立場があり、利益相反で、成年後見人が成年被後見人の代理人となることはできません。成年後見監督人がいれば、その人が遺産分割に関しては成年被後見人を代理します。

親族で構成されている会社など、知っている関係性で行われる取引では、あまり意識しないことですが、いろいろな手続きで形式上利益相反行為だからということを言われることもあると思います。第3者からみて、いかがわしい取引だと外形上疑われるものですから、実質はどうあれ、形式上、承認等が求められています。つまり、利益相反は、実際に不正行為等の取引になっていないからよいという性質のものではありません。結果として、通常の取引になってもダメなんです。法律上承認や代理人が要求されています。

ただし、利益相反取引が一律悪いというものでは決してありません。利害関係人が認めたり、代理人の判断が入れば、何ら問題はありません。

 

不動産の登記で会社が当事者になる時は、私もいつも気をつけるようにしています。

先日も、会社と社長の土地売買がありました。

登記手続き上、会社の役員は登記簿上で明らかなります。ばれてしまいます。利益相反はわかってしまうのです。

そうなると、例えば、株主総会の承認を証するため、株主総会議事録が必要になったりします。

どうしても、こういったケースは、不動産仲介会社も介さないので、契約書の作成等もゆるく考えがちです。注意しましょう。

 

昨今の、相続対策として、こういった会社と社長の売買や贈与といった取引は増えています。

税務署を意識した証拠固めも必要でしょう。

 

平成30年6月28日

 

 

 

 

投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.06.04更新

今年度の平成30年は固定資産税の評価替えの年です。

不動産をお持ちの方は4月以降に、固定資産税の納付書や課税明細書がお手元に届いたと思います。

いかがでしょうか。

私が見る限り、名古屋市内に限らず、軒並み価格が上昇している傾向がありました。

一宮でも春日井でも。

 

では、これはいつまで続くのでしょうか。

今は不動産業者さんなどが土地の仕入れである程度強気で買うこともあります。

上場会社などは、銀行のバックアップも違うので、在庫や数字を上げるためにやることもあります。

通常の個人の購入者(投資物件の目的でなく)が、価格を押し上げているというわけではないでしょう。

つまり、一過性な部分もあります。

よく2020年の東京オリンピックまでだと言います。

本来の土地や建物の価値というよりは、それ以外の要素で上昇している可能性は否定できないと思います。

また、都心部と地方の差が顕著になってきてることにも注意が必要です。

空き家問題や所有者不明土地の問題に対し、国がどのような対策を打ち出すか注目です。

 

今、投資物件の融資も厳しくなっています。

スルガ銀行の件がある前から、各銀行は過剰な融資に警戒感を示していました。

そう考えると、以前のバブルと同じ原理で、やはり銀行の影響力は絶大ですね。

 

今、銀行は本来の融資ではなかなかもうからないですから必死です。

保険や投資支度を売り、挙句の果ては、仮想通貨により銀行不要論まで。。。

 

複雑に絡み合った現代では何か一つの原因で事が起こることは珍しく、いろいろな要素が絡み合って起こるのでなかなかプロでも原因をはっきり特定するのは難しいと思います。

土地の価格が上がる理由は、単純ではない。

相続した空き家の売却の際の譲渡所得税の3000万円の特別控除の特例など、税金など総合的に考えて売り時を判断した方がよさそうです。

 

平成30年6月4日

 

 

 

 

 

投稿者: ごとう司法書士事務所